Balıkesir’de son dönemde yatırım denildiğinde en çok konuşulan alanlardan biri arsa. Şimdi bu tartışmayı daha da hareketlendirecek önemli bir satış geliyor. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından Türkiye genelinde satışa çıkarılacak 660 arsanın tam 126’sı Balıkesir’de bulunuyor. Üstelik Bandırma, Burhaniye, Karesi, Kepsut, Manyas ve Susurluk’taki taşınmazlar 2 Eylül Çarşamba günü açık artırmaya sunulacak.
İlk bakışta tablo oldukça cazip görünüyor. Çünkü satış listesinde muhammen bedeli 100 bin TL’den başlayan taşınmazlar bile var. Manyas’ın Necip Mahallesi’nde bulunan 288,57 metrekarelik bir taşınmaz için belirlenen 100 bin TL’lik başlangıç bedeli doğal olarak dikkat çekiyor.
Ancak tam da burada yatırımcıların dikkatli olması gerekiyor.
100 bin TL, arsanın satış fiyatı değil. Bu rakam yalnızca açık artırmanın başlangıç bedeli. Teklifler geldikçe fiyatın yükselmesi mümkün. Dolayısıyla sadece “100 bin liraya arsa” ifadesine bakarak hareket etmek doğru olmaz. Asıl önemli olan, ihale sonunda oluşacak fiyatın o taşınmazın gerçek piyasa değeriyle örtüşüp örtüşmediği.
Balıkesir’in arsa yatırımı açısından önemli avantajları var. Kent yalnızca tek bir bölgeden ibaret değil. Bandırma, İstanbul ve Bursa bağlantısıyla öne çıkıyor. Burhaniye turizm ve Körfez hareketliliğinden pay alıyor. Karesi şehir merkezindeki gelişim alanlarıyla dikkat çekiyor. Susurluk, Manyas ve Kepsut ise daha uzun vadeli ve farklı bütçelere uygun yatırım seçenekleri sunabiliyor.
Bu nedenle “Balıkesir’de arsa alınır mı?” sorusunun cevabı bana göre evet. Ancak bu cevabın hemen ardından çok daha önemli bir soru geliyor: Nereden ve hangi fiyata?
Çünkü arsa yatırımında en ucuz olan her zaman en kazançlı olan değildir.
Bir arsanın fiyatından önce konumuna, imar durumuna, yola cephesine, çevresindeki yapılaşmaya ve gelecekteki gelişim potansiyeline bakmak gerekir. Satış listesinde tarım alanı, kırsal yerleşik alan, plansız alan ve konut alanı niteliğinde farklı taşınmazlar bulunuyor. Bunların her biri aynı yatırım değerine sahip değil.
Örneğin fiyatı oldukça düşük olan bir taşınmazın yıllarca imar görmemesi mümkün. Buna karşılık biraz daha pahalı fakat şehir gelişim aksına yakın bir parsel uzun vadede çok daha fazla değer kazanabilir.
Bu nedenle yalnızca fiyatı düşük diye arsa almak, yatırım yapmak değil; bazen sadece para bağlamak anlamına gelebilir.
Satışın ödeme şartları ise dikkat çekici. Yüzde 25 peşinat ve 24 ay vade seçeneği bulunuyor. Ayrıca satışların KDV’den muaf olması ve peşin ödemede yüzde 20 indirim uygulanması da yatırımcı açısından önemli avantajlar yaratıyor.
Fakat açık artırmaların en büyük riski de burada ortaya çıkıyor.
İnsan bazen ihalede rekabete kapılıp gerçek değer hesabını unutabiliyor. “Bir teklif daha vereyim, buraya kadar geldim” düşüncesi yatırımcının başlangıçta belirlediği bütçenin üzerine çıkmasına yol açabiliyor. Oysa arsa yatırımında kazanç çoğu zaman alırken başlar.
Bu yüzden ihaleye girecek herkesin önceden kendisine bir üst fiyat sınırı koyması gerektiğini düşünüyorum. O sınır geçildiğinde duygusal davranmadan çekilmeyi bilmek gerekiyor.
Bir başka önemli konu da yatırımın amacı.
Eğer amaç kısa vadede alıp satmaksa farklı bir bölge tercih edilir. Eğer 10-15 yıl beklemek düşünülüyorsa farklı bir parsel öne çıkar. Ev yapmak isteyen kişi başka özelliklere bakar, çocuklarına bırakmak isteyen yatırımcı başka kriterlere önem verir.
Yani “Balıkesir’de arsa alınır mı?” sorusundan önce “Bu arsayı neden alıyorum?” sorusunun cevabı verilmelidir.
Balıkesir’in 126 taşınmazla Türkiye genelinde en fazla arsanın satışa çıktığı il olması elbette önemli bir fırsat yaratıyor. Özellikle farklı ilçelerde çok sayıda alternatif bulunması yatırımcıya seçim şansı sunuyor.
Fakat ben olsam sadece “devlet satıyor”, “100 bin TL’den başlıyor” ya da “24 ay vade var” diye arsa almam.
Önce ada ve parseli incelerim. Sonra imar durumuna bakarım. Aynı bölgede satılık benzer taşınmazların fiyatlarını karşılaştırırım. Ulaşım imkanlarını, çevredeki yapılaşmayı ve bölgenin gelişme yönünü araştırırım. Ondan sonra teklif veririm.
Çünkü arsa yatırımında mesele arsa almak değildir.
Mesele doğru arsayı doğru fiyata almaktır.
2 Eylül’de Balıkesir’de başlayacak açık artırmada gerçekten önemli fırsatlar çıkabilir. Ancak fırsat, her zaman en düşük fiyatlı parsel değildir.
Bazen asıl fırsat, herkes bugünü konuşurken geleceği görebilmektir.
